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Re: (문의) 재개발로 인한 장기임대주택사업자 거주주택 비과세 특례와 대체주택관련 문의 드립니다
2022-05-04 10:09
작성자 : 권태우
조회 : 75
첨부파일 : 0개
세무법인 일신입니다.  전화 문의주신 내용에 대한 확인후 보완 답변입니다.


1. 재건축으로 인한  거주주택 특례는 유지될것으로 판단됩니다.

   합리적이진 않은듯 하나 재건축등으로 인한 말소시까지 거주주택을 양도해야 거주주택 비과세가 가능하다는 22년 기재부답변을 확인했습니다.
   이때도 임대의무기간의 1/2이상을 경과한 경우는 강제말소후 5년이내 거주주택 양도시 비과세가 가능한것으로 판단됩니다. (단기 3년9개월. 장기 2년 , 총 5년9개월+a)
   의무임대기간의 1/2 경과규정은  자신말소시  원래 거주주택 비과세가 가능여부를 판단하기 위함 이었는데  재건축으로 인한 강제말소를 해당
   경우에 포함시키고 대신 말소전 양도시는 비과세를 해주는것으로 하여  조기 양도를 종용한 케이스 인듯합니다.



2. 장기임대주택 말소되고 조합원 입주권으로 전환된경우도  말소일로부터 5년까지는 거주주택 특례가능합니다. 
3. 상기 사유로 공실일 경우 또한  임대가 유지된것으로 인정됩니다.


4. 거주주택특례는 생애 1회라  대체주택은 임대주택(일반과세)양도후  1세대 1주택 조건을 충족해야 비과세 가능할 것으로 보여집니다.
   추가적으로 대체 주택을  거주주택 처분전에 취득하는 경우  거주주택은 12억까지만 비과세 가능하고 초과분은  다주택 중과, 장기보유공제 배제됨에    유의 할 필요가 있습니다.

   대체주택 취득또한  취득시기에 대한 오독이 있어 바로 잡습니다.   거주주택 양도이후의 대체주택 취득 이므로   아래 조건을 만족시 대체주택 또한       비과세가 가능합니다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것(2018.02.09 개정)(소득령 156조의     2 5항 1호)
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여     1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대       전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.        (2018.02.09 개정)(소득령 156조의2 5항 2호)






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김기원님께서 쓴 글
 

(사실관계)
A주택, B주택 둘다 조정지역
1. A주택(거주주택) : 2015.1월(아파트 취득)
* 실거주 2년 이상 거주 중

2. B주택(임대주택) : 2016.7월 취득(빌라)
* 취득과 동시 임대사업자 등록(단기임대 4년)
* 이후 2020.3월에 장기일반민간(8년)로 전환
* 22. 6월 : 재개발 관리처분인가 예상
* 22. 3월 11일 : 관리처분인가 임박으로 임차인 퇴거

(질의 사항)
1. 재개발, 재건축으로 인한 임대주택(빌라)가 멸실시 장기 임대사업자 유지가 불가능이면 비과세 특례 및 양도소득세 중과배제가 가능한지요.

2. 이번 2022년 기재부 유권해석(22.1.24)으로 인한 재개발, 재건축의 임대사업자인 경우 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 5년 내 양도시 비과세 특례가 적용이 가능한지 여부?

3. 민특법에 따라 2020. 7.11 이후 장기일반민간 주택(아파트)가 폐지유형에 해당되는데, 그럼 재개발로 인해 2022년 6월 관리처분 후 임대주택인 B주택(빌라)가 아파트(입주권)으로 전환된 경우 임대사업을 유지할 수 없을 경우는 공실로 인한 임대사업기간을 유지한 걸로 인정 되는지 여부?

4. A거주주택 양도후 B주택의 관리처분인가후
대체주택 취득시 취득세와 이후 대체주택 양도시 양도소득세 관계는 어떻게 되는지 문의 드립니다.


재개발로 인한 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례관련 세법이 계속 바뀌어 지금 관리처분일이 얼마 안 남아서 잠이 안옵니다.